Jeanbrun : le retour discret de l'investissement locatif privé

Jeanbrun : le retour discret de l'investissement locatif privé

Février 2026. Pendant que les promoteurs attendent des jours meilleurs et que les mises en chantier continuent de s'effondrer, le gouvernement tente un pari : réhabiliter la figure du bailleur privé. Pas avec des effets d'annonce ni des réductions d'impôts spectaculaires, mais avec un outil sobre, technique, presque austère. Le dispositif Jeanbrun, du nom du ministre chargé du Logement, ne promet pas de miracle. Il propose simplement un cadre fiscal enfin lisible pour qui accepte de louer durablement et abordablement.

Après des années de Pinel devenu invendable, d'incitations contradictoires et de méfiance généralisée, ce nouveau dispositif tente de renouer avec une idée simple : investir dans la pierre locative peut redevenir rationnel, à condition d'y consacrer du temps et d'accepter quelques contraintes.

Un mécanisme qui change de logique

Le dispositif Jeanbrun ne fonctionne pas comme ses prédécesseurs. Exit la réduction d'impôts immédiate et tapageuse. Place à l'amortissement fiscal, un mécanisme jusqu'ici réservé aux entreprises, qui permet de déduire chaque année une fraction de la valeur du bien de ses revenus fonciers imposables.

Concrètement : vous achetez un logement neuf à 250 000 euros. La part amortissable (hors terrain) représente environ 200 000 euros. Si vous optez pour un loyer intermédiaire, vous pourrez déduire 3,5 % de cette somme chaque année, soit 7 000 euros. Ce montant vient directement réduire vos loyers imposables, diminuant ainsi votre base soumise à l'impôt sur le revenu.

L'avantage n'est pas spectaculaire. Mais il est stable, prévisible, et s'étale sur neuf ans minimum. Pour un investisseur imposé à 41 %, cela représente environ 25 800 euros (hors prélèvements sociaux) d'économie fiscale sur la durée de l'engagement. Moins clinquant qu'une défiscalisation Pinel dans les beaux jours, mais plus cohérent avec la réalité patrimoniale d'un bien que l'on conserve.

Trois niveaux, trois engagements

Le législateur a voulu graduer l'effort selon l'ampleur de la contribution sociale. Plus le loyer pratiqué est bas, plus l'amortissement est généreux.

Loyer intermédiaire : le bien est loué sous un plafond de loyer fixé par décret, proche des anciens barèmes Pinel. Amortissement de 3,5 % par an sur le neuf, plafonné à 8 000 euros annuels. C'est le seuil d'entrée, celui qui cible les classes moyennes coincées entre le logement social et le parc privé devenu inaccessible.

Loyer social : le plafond de loyer est abaissé d'environ 15 % par rapport au niveau intermédiaire. Amortissement de 4,5 % sur le neuf, jusqu'à 10 000 euros par an. On entre ici dans une logique de logement abordable assumée, proche des dispositifs type Loc'Avantages.

Loyer très social : décote d'environ 30 % par rapport au plafond intermédiaire. Amortissement de 5,5 %, plafonné à 12 000 euros annuels. Terrain du quasi-social, destiné aux ménages les plus modestes. Peu d'investisseurs privés iront spontanément sur ce créneau, mais l'option existe.

L'ancien n'est pas oublié, à condition d'y consacrer au moins 30 % du coût total en travaux de rénovation lourde. Les taux d'amortissement sont alors légèrement inférieurs — 3 % pour l'intermédiaire, 4 % pour le très social — mais restent intéressants si le projet est bien calibré.

Ce que ça change pour l'investisseur

D'abord, la suppression du zonage. Là où le Pinel s'était perdu dans des redécoupages complexes — zones A, Abis, B1, B2 — le dispositif Jeanbrun fait table rase : il s'applique sur l'ensemble du territoire, sans restriction géographique. C'est un changement de philosophie majeur. Plus besoin de vérifier l'éligibilité d'une commune : dès lors que les plafonds de loyers et de ressources sont respectés, l'investissement est éligible, y compris dans des villes moyennes qui étaient exclues du Pinel. Ce qui ne dispense évidemment pas l'investisseur de faire son propre travail d'analyse : un avantage fiscal ne sauvera jamais un emplacement sans demande locative.

Ensuite, l'intégration du déficit foncier. Le dispositif Jeanbrun ne remplace pas les mécanismes classiques de déduction des charges et travaux. Il s'y ajoute. Si vos dépenses de rénovation ou d'entretien dépassent vos loyers perçus, vous pouvez imputer le déficit sur votre revenu global dans la limite de 10 700 euros par an en régime de droit commun. Mais dans le cadre de travaux de rénovation énergétique, ce plafond est doublé à 21 400 euros par an, et ce jusqu'au 31 décembre 2027. Couplé à l'amortissement, ce double levier peut transformer une opération neutre fiscalement en source d'optimisation significative, en particulier dans l'ancien rénové les premières années.

Mais attention : l'engagement est ferme. Neuf ans de location à titre de résidence principale, sans possibilité de sortie anticipée sans remise en cause de l'avantage. Pas de meublé touristique, pas de location à un membre de la famille. Le bailleur s'engage dans une logique de long terme, ou renonce.

Un pari sur la confiance

Le vrai enjeu du dispositif Jeanbrun n'est pas technique. Il est psychologique. Depuis la fin du Pinel et la multiplication des contraintes réglementaires — encadrement des loyers, durcissement des diagnostics énergétiques, insécurité juridique croissante —, une partie des investisseurs particuliers a quitté le marché. L'offre locative privée s'est contractée, aggravant les tensions dans les zones tendues.

Le gouvernement tente ici de renverser la dynamique. Non pas en surpayant l'investissement via des niches fiscales devenues indéfendables budgétairement, mais en offrant un cadre stable, transparent, et compatible avec une gestion patrimoniale sérieuse. L'idée sous-jacente : un bailleur privé n'est pas un parasite social à taxer, mais un acteur économique utile, dont le rôle mérite d'être reconnu.

Reste à savoir si ce pari fonctionnera. Car si le cadre est cohérent sur le papier, son efficacité dépendra de sa stabilité politique. Combien de dispositifs immobiliers ont été modifiés, édulcorés ou supprimés à mi-parcours ces vingt dernières années ? La méfiance des investisseurs ne se dissipera que si le cadre tient dans le temps.

Notre lecture

Chez Odin Capital, nous accueillons ce dispositif avec prudence mais sans cynisme. Il représente une forme de maturité fiscale : moins de guichets ouverts et fermés au gré des alternances, plus de logique patrimoniale assumée. Pour autant, il ne s'adresse pas à tout le monde.

Le dispositif Jeanbrun convient aux profils fiscalisés, dotés d'une capacité d'épargne régulière, et acceptant un engagement long. Il suppose aussi une certaine connaissance du marché locatif local, car l'équilibre de l'opération dépendra autant de la qualité de l'emplacement que de l'optimisation fiscale.

Pour l'investisseur patrimonial cherchant à diversifier ses revenus tout en maîtrisant sa pression fiscale, le dispositif peut constituer une brique cohérente. À condition de ne pas y voir une martingale, mais un outil parmi d'autres, dans une stratégie d'ensemble.

Comme toujours en immobilier locatif : c'est l'emplacement, la qualité du bien et la solidité du projet qui feront la différence. Le dispositif Jeanbrun ne sauvera pas une mauvaise opération. Mais il peut rendre viable une bonne.